Approfondimenti
Il rapporto rata/reddito e il parametro piu importante per valutare la sostenibilita di un mutuo.
| Netto mensile | Rata max (25%) | Rata max (30%) | Rata max (33%) |
|---|---|---|---|
| 1500 € | 375 € | 450 € | 495 € |
| 1800 € | 450 € | 540 € | 594 € |
| 2000 € | 500 € | 600 € | 660 € |
| 2500 € | 625 € | 750 € | 825 € |
| 3000 € | 750 € | 900 € | 990 € |
| 3500 € | 875 € | 1050 € | 1155 € |
| 4000 € | 1000 € | 1200 € | 1320 € |
Nel 2026 i tassi fissi si attestano intorno al 3-3,5% (IRS + spread), mentre i variabili sono legati all'Euribor (attualmente in discesa dai picchi del 2023-2024). Il tasso fisso offre certezza: la rata non cambia per tutta la durata. Il variabile puo essere piu conveniente se i tassi scendono, ma espone al rischio di rialzi futuri. Lo stress test ti mostra cosa succederebbe con aumenti di +1%, +2% e +3%.
Consiglio: se il tuo rapporto rata/reddito e gia vicino al 30%, il tasso fisso e la scelta piu prudente. Se sei sotto il 20%, puoi valutare il variabile con la consapevolezza del rischio.
Importo massimo del mutuo in base al reddito netto mensile (tasso 3,5%, durata 25 anni, rata max 30%).
| Netto mensile | Rata max (30%) | Mutuo max (20 anni) | Mutuo max (25 anni) | Mutuo max (30 anni) |
|---|---|---|---|---|
| 1500 € | 450 € | 77.592 € | 89.888 € | 100.213 € |
| 1800 € | 540 € | 93.110 € | 107.865 € | 120.255 € |
| 2000 € | 600 € | 103.455 € | 119.851 € | 133.617 € |
| 2500 € | 750 € | 129.319 € | 149.813 € | 167.021 € |
| 3000 € | 900 € | 155.183 € | 179.776 € | 200.425 € |
| 3500 € | 1050 € | 181.047 € | 209.738 € | 233.830 € |
Cosa succede alla rata mensile se i tassi salgono? Simulazione su un mutuo da 150.000€ con durata residua 20 anni.
| Tasso | Rata mensile | Var. sulla rata | Costo extra/anno |
|---|---|---|---|
| 2.5% | 795 € | -37€ | — |
| 3.0% (attuale) | 832 € | —€ | — |
| 3.5% | 870 € | +38€ | +456 € |
| 4.0% | 909 € | +77€ | +924 € |
| 4.5% | 949 € | +117€ | +1404 € |
| 5.0% | 990 € | +158€ | +1896 € |
| 5.5% | 1032 € | +200€ | +2400 € |
Mutuo 150.000€, durata residua 20 anni. Un rialzo di 2 punti percentuali (dal 3% al 5%) aumenta la rata di circa 170€/mese.
Se il tuo rapporto rata/reddito è troppo alto, puoi migliorarlo senza chiudere il mutuo.
| Caratteristica | Surroga | Rinegoziazione |
|---|---|---|
| Cos’è | Trasferisci il mutuo a un’altra banca | Modifichi le condizioni con la stessa banca |
| Costi | Zero (spese notarili e perizia a carico della nuova banca) | Zero o molto bassi |
| Tempi | 30-60 giorni | 15-30 giorni |
| Tasso | Nuovo tasso di mercato (spesso migliore) | Trattativa col tuo istituto |
| Durata | Può cambiare | Può cambiare |
| Importo | Solo capitale residuo (no liquidità aggiuntiva) | Solo capitale residuo |
| Quando conviene | Tassi di mercato calati rispetto al tuo | La banca è disposta a trattare per non perdere il cliente |
La surroga è un diritto del mutuatario (L. 40/2007, “Legge Bersani”): la banca non può opporsi. Nessun costo per il cliente. Per verificare il risparmio, confronta la rata attuale con le offerte di mercato.
Se il tuo rapporto rata/reddito e troppo alto, hai diverse opzioni:
- Surroga (portabilita): trasferisci il mutuo a un'altra banca con condizioni migliori, senza costi.
- Rinegoziazione: chiedi alla tua banca di modificare tasso o durata.
- Estinzione parziale: versa una somma extra per ridurre il capitale residuo e quindi la rata.
- Allungamento durata: aumenta la durata del mutuo per abbassare la rata mensile (pagherai piu interessi totali).
- Aumento del reddito: usa il simulatore carriera per vedere quando il tuo stipendio crescera.