Confronto su canone libero (21%) con un proprietario che ha 30.000 € di altro reddito. Il risparmio cresce con il canone.

Confronto indicativo (altro reddito 30.000 €, Lombardia). Più alto è il reddito del proprietario, più la cedolare conviene.

La cedolare è semplicissima da calcolare; il confronto con l'IRPEF richiede un passaggio in più.

1. Cedolare = canone × aliquota

Si applica l'aliquota fissa all'intero canone annuo: 21% (canone libero) o 10% (concordato). Su 12.000 € al 21% sono 2.520 €, e basta: niente addizionali, niente imposta di registro.

2. IRPEF = canone imponibile × aliquota marginale

In IRPEF il canone è imponibile al 95% (libero) o 66,5% (concordato) e si somma al tuo reddito: viene tassato all'aliquota marginale (23%, 35% o 43%) più le addizionali regionale e comunale.

3. Il confronto: chi vince

Si confrontano le due imposte totali. Più alto è il tuo reddito (e quindi l'aliquota marginale), più la cedolare conviene. Il calcolatore lo fa in automatico con i tuoi dati reali.

Tre aliquote a seconda del tipo di contratto.

21% — canone libero (4+4)

L'aliquota ordinaria, per i contratti a canone libero (4 anni + 4) e i transitori non agevolati.

10% — canone concordato (3+2)

L'aliquota più conveniente, per i contratti a canone concordato (3+2), gli studenti universitari e i transitori agevolati nei Comuni ad alta tensione abitativa.

21% e 26% — affitti brevi

Per gli affitti brevi (fino a 30 giorni): 21% sul primo immobile scelto in dichiarazione, 26% dal secondo immobile in poi.

Dal 2024-2026 la cedolare sugli affitti brevi cambia in base a quanti immobili affitti.

21% sul primo immobile, 26% dal secondo

Chi destina più di un immobile agli affitti brevi applica il 21% sul primo immobile (scelto in dichiarazione — conviene indicare quello col canone più alto) e il 26% dal secondo in poi.

Oltre 4 immobili: attività imprenditoriale

Se destini più di 4 immobili agli affitti brevi nell'anno, l'attività è considerata imprenditoriale e serve la partita IVA: in quel caso il confronto va fatto con il regime d'impresa.

La cedolare si sceglie sul contratto: ecco gli adempimenti principali.

Come si esercita l'opzione

L'opzione si esercita alla registrazione del contratto con il modello RLI, oppure nelle annualità successive. Va comunicata al conduttore con raccomandata, rinunciando all'aggiornamento ISTAT del canone.

Quando e come si paga

Acconto (95%) entro il 30 giugno e il 30 novembre, saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo, con F24 e i codici tributo 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata) e 1842 (saldo).

Parti dal canone che incassi ogni mese e leggi l'imposta dell'anno. Aliquota 21% su canone libero, proprietario con 30.000 € di altro reddito in Lombardia.

Clicca su una riga per aprire il calcolatore con quel canone già dentro. Valori arrotontati all'euro, aggiornati 2026.

Il canone è lo stesso (12.000 € l'anno): cambia il tuo reddito. Più sale, più la cedolare vince. Per vedere la tua aliquota marginale apri il calcolo IRPEF.

Canone libero 12.000 €, residenza Lombardia. Il totale IRPEF include addizionali e l'1% di imposta di registro a carico del locatore.

Reddito fino a 28.000 €: la cedolare vince di poco

Con il primo scaglione al 23% la cedolare resta avanti, ma il margine è sottile: su 12.000 € di canone e nessun altro reddito il risparmio vale 453 €l'anno. Qui pesano le detrazioni: se hai molte spese detraibili al 19%, l'IRPEF ordinaria può riavvicinarsi.

Reddito fra 28.000 e 50.000 €: scaglione 35%

Dal secondo scaglione il canone viene tassato al 35% più addizionali. Su 12.000 € di canone la cedolare costa 2520 € contro 4169 € di IRPEF: 1649 € di risparmio secco, ogni anno, senza fare nulla.

Reddito oltre 50.000 €: scaglione 43%, il divario si allarga

Sopra i 50.000 € l'aliquota marginale è il 43%: lo stesso canone da 12.000 € porta l'IRPEF a 5310 € contro 2520 € di cedolare. Il risparmio sale a 2790 €l'anno, oltre il doppio rispetto a chi sta nel primo scaglione.

Il canone concordato porta la cedolare dal 21% al 10%: la metà abbondante dell'imposta resta a te. In cambio il canone segue i limiti dell'accordo territoriale del Comune.

Clicca una riga per aprire il calcolatore su quel canone e scegliere il tipo di contratto.

Chi può applicare il 10%: i tre requisiti

Servono tre condizioni insieme: un contratto a canone concordato (3+2, transitorio agevolato o per studenti universitari), un immobile in un Comune ad alta densità abitativa individuato dalla delibera CIPE, e un canone dentro i valori dell'accordo territoriale firmato dalle associazioni di proprietari e inquilini.

Comuni ad alta densità abitativa

Rientrano i capoluoghi di provincia, i Comuni confinanti con i capoluoghi e i Comuni con più di 10.000 abitanti inclusi nell'elenco CIPE, oltre ai Comuni colpiti da eventi calamitosi. Il Comune pubblica l'accordo territoriale con le fasce di canone al metro quadro per zona.

Attestazione di conformità: quando serve

Se il contratto è stipulato in autonomia, senza l'assistenza delle associazioni firmatarie, serve l'attestazione di conformità rilasciata da un'associazione firmataria dell'accordo. Costa tipicamente qualche decina di euro e certifica che canone e clausole rispettano l'accordo: è il documento che tiene in piedi il 10% in caso di controllo.

Canone concordato 3+2: durata e rinnovo

Il contratto dura 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2, salvo disdetta motivata del locatore. Il canone resta dentro le fasce dell'accordo per tutta la durata, e con la cedolare rinunci comunque all'aggiornamento ISTAT.

Su un canone da 700 € al mese risparmi 1.008 € l'anno

Un canone concordato da 700 € al mese vale 8400 € l'anno: al 10% l'imposta è 840 €, al 21% sarebbe 1764 €. Passare al concordato ti lascia 924 €in più ogni anno, e in dodici mesi ripaga molte volte il costo dell'attestazione.

Gli affitti brevi sono i contratti fino a 30 giorni, anche con servizi di pulizia e biancheria. La cedolare vale il 21% su un immobile scelto in dichiarazione e il 26% su tutti gli altri.

Confronto IRPEF su proprietario con 30.000 € di altro reddito in Lombardia. Sugli affitti brevi manca l'imposta di registro annuale.

Quale immobile mettere al 21%

La scelta si fa in dichiarazione dei redditi e conviene indicare l'immobile con l'incasso più alto: i 5 punti di differenza pesano di più dove il canone è maggiore. Su un immobile da 20.000 €l'anno il 21% costa 4200 € contro 5200 € del 26%: 1000 € di differenza da una scelta sola.

Intermediari e ritenuta d'acconto

Airbnb, Booking, le agenzie immobiliari e i portali che incassano il corrispettivo applicano una ritenuta sul canone lordo e la versano all'Erario come acconto della tua imposta. La ritenuta è a titolo d'imposta se hai optato per la cedolare, a titolo d'acconto se resti in IRPEF: in dichiarazione la trovi già scomputata.

CIN: il Codice Identificativo Nazionale

Ogni unità destinata alla locazione turistica o breve ha il CIN, il Codice Identificativo Nazionale rilasciato dalla banca dati del Ministero del Turismo. Il codice va esposto nell'annuncio e all'esterno dell'immobile: senza, portali e Comuni bloccano la pubblicazione e scattano le sanzioni amministrative.

Oltre 4 immobili: scatta la partita IVA

Chi destina più di 4 appartamenti agli affitti brevi nello stesso periodo d'imposta esercita attività d'impresa: serve la partita IVA e la cedolare esce di scena. A quel punto il confronto si sposta fra regime forfettario e ordinario — lo fai con il confronto forfettario-ordinario.

Ogni contratto ha la sua aliquota. Trova il tuo nella tabella e leggi subito quanto paghi.

Contratto di affitto transitorio e cedolare secca

Il transitorio dura da 1 a 18 mesi e richiede un motivo documentato (lavoro fuori sede, studio, cure). Se l'immobile sta in un Comune ad alta densità abitativa e il canone rispetta l'accordo territoriale, applichi il 10%. Fuori da quei Comuni il transitorio resta al 21%.

Cedolare secca per studenti universitari

Il contratto per studenti universitari va da 6 mesi a 3 anni, si stipula nei Comuni sede di università o di corsi distaccati, e gode del 10%. Su una stanza da 400 € al mese sono 4800 € di canone annuo e 480 € di imposta: 4320 € restano a te.

Contratto di foresteria: la cedolare resta fuori

Quando il conduttore è una società che prende l'alloggio per un dipendente, il contratto è stipulato nell'esercizio di un'impresa: la cedolare è esclusa e il canone entra in IRPEF al 95% con imposta di registro ordinaria.

La cedolare è una scelta tua, annuale e reversibile. Ecco i tre passaggi che la tengono valida.

1. Quando eserciti l'opzione

Alla registrazione del contratto con il modello RLI, entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore. Se il contratto è già registrato, entri in cedolare dall'annualità successiva comunicandolo entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

2. La raccomandata all'inquilino

Prima dell'opzione comunichi al conduttore, con raccomandata, la rinuncia agli aggiornamenti del canone — ISTAT compreso — per tutta la durata dell'opzione. La comunicazione tiene in piedi la cedolare: conservala insieme alla ricevuta di ritorno.

3. Come si revoca

La revoca si fa in ogni annualità successiva alla prima, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, e riporta il contratto in IRPEF con imposta di registro annuale al 2%. Puoi rientrare in cedolare in un'annualità ancora successiva: l'opzione è ripetibile.

Contitolari: ognuno sceglie per sé

Se l'immobile ha più proprietari, ciascuno decide per la propria quota: uno può stare in cedolare e l'altro in IRPEF. Chi resta in IRPEF paga la sua parte di imposta di registro, che però resta dovuta sull'intero contratto.

Con la cedolare l'imposta di registro e il bollo escono dal conto. Ecco quanto vale, in euro, su un contratto tipo.

Imposta di registro annuale al 2% del canone, di norma divisa a metà fra locatore e conduttore. La colonna "risparmio in 4 anni" è la quota locatore moltiplicata per la durata di un 4+4.

Il modello RLI in tre campi

Nel modello RLI indichi i dati del contratto, barri la casella "Cedolare secca" nella sezione dedicata e inserisci il codice identificativo dei dati catastali dell'immobile. La registrazione si fa online dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate o allo sportello.

Bollo: 16 € ogni 4 facciate

Fuori dalla cedolare il contratto sconta la marca da bollo da 16 € ogni 4 facciate scritte o 100 righe, per ogni copia da registrare. Con la cedolare il bollo salta insieme al registro. Se ti serve il conto del bollo su altri documenti usa il calcolo della marca da bollo.

Registro su un canone da 1.000 € al mese

Un canone da 12.000 € l'anno paga 240 € di imposta di registro, 120 € a carico tuo. Su un 4+4 sono 480 €che con la cedolare restano nel tuo conto, oltre al risparmio sull'imposta principale.

La cedolare segue lo stesso ritmo dell'IRPEF: un acconto sull'anno in corso e un saldo l'anno dopo, entrambi con F24.

Acconto pari al 100% dell'imposta dell'anno precedente. Sopra 257,52 € si divide in due rate (40% e 60%); sotto quella soglia si versa in unica soluzione con la seconda rata.

Il primo anno: solo saldo

L'anno in cui inizi l'affitto l'acconto è zero, perché si calcola sull'imposta dell'anno precedente che ancora manca. Paghi solo il saldo l'anno dopo, insieme al primo acconto: metti da parte la cifra fin da subito.

Sopra 257,52 €: due rate

Se l'acconto supera 257,52 € si divide in 40% con la prima rata e 60% con la seconda. Su un canone da 12.000 € l'acconto vale 2520 €: 1008 € con la prima rata e 1512 € con la seconda.

Sotto la soglia: unica rata

Con un acconto pari o inferiore a 257,52 € versi tutto in unica soluzione alla scadenza di novembre. Succede con canoni annui sotto i 1226 € circa.

Versamento in ritardo: il ravvedimento

Se salti una scadenza sistemi con il ravvedimento operoso: versi imposta, sanzione ridotta e interessi legali con lo stesso codice tributo. Il conto esatto lo trovi nel calcolo del ravvedimento operoso.

Tre codici, tre momenti. Vanno nella sezione Erario del modello F24, con l'anno di riferimento corretto.

Come si compila l'F24

Sezione Erario, colonna "importi a debito versati", codice tributo, rateazione in bianco per la cedolare e anno di riferimento nel formato AAAA. Il saldo di un anno e il primo acconto dell'anno dopo stanno nello stesso F24 con due righe: 1842 con l'anno vecchio e 1840 con quello nuovo.

Compensazione con altri crediti

La cedolare si compensa in F24 con i crediti che hai già: credito IRPEF da dichiarazione, crediti da bonus edilizi, eccedenze di altri tributi. La compensazione azzera l'esborso mantenendo il versamento valido alla data della delega.

Il canone va dichiarato ogni anno anche in cedolare. Cambia solo il quadro e la casella che barri.

Il codice di utilizzo giusto

Nel quadro B il codice di utilizzo distingue il canone libero dal concordato e dall'affitto breve: è il campo che fa scattare il 21% o il 10% nel calcolo. Il canone si riporta per intero, senza abbattimento, perché in cedolare si tassa il 100%.

730 precompilato: i dati arrivano già dentro

I contratti registrati e le ritenute degli intermediari confluiscono nel 730 precompilato: trovi il quadro B già popolato e ti resta la verifica di canone, giorni e quota di possesso. Il quadro completo lo apri con il simulatore 730.

Immobile sfitto per una parte dell'anno

I giorni di locazione si indicano nel quadro: la cedolare colpisce solo i canoni maturati nel periodo affittato. Per i mesi sfitti resta il reddito figurativo da rendita catastale, tassato in IRPEF a meno che l'IMU lo assorba.

Cedolare e IMU convivono: sono due imposte diverse su due basi diverse. L'IMU si paga comunque, anche quando opti per la cedolare.

Quanto pesano insieme su un canone da 1.000 € al mese

Su 12.000 € di canone la cedolare al 21% vale 2520 €. A questa si aggiunge l'IMU della seconda casa, che dipende da rendita e aliquota comunale: il conto preciso lo fai con il calcolo IMU, comune per comune.

Abitazione principale: IMU esente, cedolare solo se affitti

L'abitazione principale in categoria diversa da A/1, A/8 e A/9 resta esente IMU. Se affitti una stanza o una porzione, quella parte genera canone e può andare in cedolare, mentre l'esenzione IMU sull'unità resta legata alla residenza e dimora abituale.

Aliquota IMU ridotta per il canone concordato

Sui contratti a canone concordato l'IMU si applica con una riduzione al 75% dell'imposta: il canone calmierato ti fa risparmiare due volte, sulla cedolare al 10% e sull'IMU ridotta di un quarto.

La cedolare esce dall'IRPEF ma resta dentro il reddito che conta per ISEE, detrazioni e bonus. È il punto che sorprende più spesso.

Nel reddito di riferimento per le detrazioni

Il canone assoggettato a cedolare si somma al reddito complessivo per calcolare le detrazioni per lavoro dipendente, per familiari a carico e per determinare la spettanza di bonus e agevolazioni. Il risultato: la cedolare abbassa l'imposta, e insieme può ridurre qualche detrazione.

Nell'ISEE come reddito del nucleo

Nella DSU il canone in cedolare entra fra i redditi assoggettati a imposta sostitutiva del nucleo familiare, e alza l'ISEE insieme al valore patrimoniale dell'immobile. Per vedere l'effetto sul tuo indicatore apri il simulatore ISEE.

Effetto su Assegno Unico e bonus legati all'ISEE

Un canone da 9000 €l'anno che entra nell'ISEE sposta la fascia e con essa l'importo dell'Assegno Unico, il bonus asilo nido e le agevolazioni comunali. Fai il conto prima di firmare: la differenza fra imposte risparmiate e prestazioni ridotte va guardata tutta insieme.

Nel reddito per il familiare a carico

Un figlio o un familiare con un immobile affittato in cedolare conta quel canone ai fini della soglia di reddito per restare a carico. Superata la soglia, la detrazione per carichi di famiglia si ferma anche se l'IRPEF su quel canone è zero.

Dall'altra parte del contratto c'è chi paga il canone: anche l'inquilino ha le sue detrazioni, e la cedolare del proprietario lascia tutto intatto.

Le detrazioni per inquilini sono a importo fisso decrescente per fascia di reddito, salvo quella per studenti fuori sede che è al 19% della spesa. Verifica gli importi vigenti nelle istruzioni del modello dell'anno.

La cedolare del proprietario lascia intatta la detrazione

L'inquilino mantiene la sua detrazione qualunque regime scelga il locatore: sono due posizioni fiscali separate. Quello che cambia per il conduttore è la quota di imposta di registro, che con la cedolare sparisce anche dalla sua metà.

Canone concordato: detrazione più ricca per chi affitta

Il 3+2 è conveniente su entrambi i lati: il proprietario sta al 10% e l'inquilino accede alla detrazione maggiorata per canone concordato. È l'argomento più solido da mettere sul tavolo in trattativa.

Dove si inserisce nel 730

L'inquilino compila la sezione delle detrazioni per canoni di locazione del quadro E, indicando il codice della tipologia di contratto e i giorni in cui l'immobile è stato abitazione principale.

Affittare a un parente si può, e la cedolare resta aperta. Il comodato gratuito invece segue un binario tutto suo, perché canone non ce n'è.

Affitto a un parente: cedolare piena

Un contratto regolare con un figlio, un fratello o un genitore vale come qualunque altro: registri, opti per la cedolare e paghi il 21% o il 10% sul canone. Il canone deve essere reale e riscosso, con tracciabilità del pagamento: bonifico intestato, causale chiara.

Comodato gratuito: niente canone, niente cedolare

Nel comodato d'uso gratuito il canone è zero: la cedolare non ha base su cui posarsi. L'immobile resta tassato in IRPEF sulla rendita catastale, salvo che l'IMU la assorba. Il comodato registrato fra genitori e figli dà però diritto alla riduzione IMU del 50% della base imponibile, con i requisiti di legge.

Comodato con rimborso spese

Il rimborso delle sole spese condominiali e delle utenze mantiene la natura gratuita del comodato. Se invece quella somma eccede i costi effettivi diventa un corrispettivo mascherato: a quel punto è locazione, con registrazione e imposta dovute.

Contratto a canone calmierato fra parenti

Se affitti a un parente in un Comune ad alta densità abitativa puoi usare il canone concordato e la cedolare al 10%: su 6000 € di canone annuo sono 600 € di imposta contro 1260 € del 21%. La formula tiene insieme un canone contenuto per il familiare e un prelievo leggero per te.

Sui locali commerciali la cedolare ha una storia a parte: è stata introdotta come misura temporanea per i negozi in categoria C/1, e la sua vigenza va verificata anno per anno.

La regola generale: cedolare sull'abitativo

La cedolare secca nasce per le locazioni di immobili a uso abitativo (categorie catastali del gruppo A, esclusa A/10) e delle relative pertinenze, stipulate da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa. Questo resta il perimetro stabile su cui contare.

Negozi C/1: la finestra agevolata e i suoi limiti

Per i negozi e le botteghe in categoria C/1 fino a 600 metri quadri la cedolare al 21% è stata ammessa per i contratti stipulati in una finestra temporale delimitata, con l'esclusione dei contratti che sostituivano locazioni già in corso fra le stesse parti sullo stesso immobile. Prima di impostare un contratto commerciale sulla cedolare, verifica la vigenza della misura per l'anno di stipula sul sito dell'Agenzia delle Entrate: la regola è cambiata più volte.

Uffici, capannoni e A/10: fuori dal perimetro

Uffici in A/10, capannoni industriali, magazzini e laboratori restano fuori dalla cedolare: il canone si tassa in IRPEF sul 95% con imposta di registro all'1% e bollo. Se l'immobile è intestato a una società, il canone entra nel reddito d'impresa — il conto lo fai con il calcolo tasse SRL.

Pertinenze: seguono l'abitazione

Box, cantine e posti auto affittati insieme all'abitazione, con lo stesso contratto, entrano in cedolare con l'unità principale. Affittati separatamente a un soggetto diverso restano fuori.

Le date che contano per chi affitta, in un colpo d'occhio. Il calendario completo degli adempimenti è nelle scadenze fiscali 2026.

Le scadenze di versamento di giugno slittano al primo giorno lavorativo utile quando cadono di sabato o domenica. Verifica la data esatta di ogni anno sul calendario dell'Agenzia delle Entrate.

La scadenza dei 30 giorni per la registrazione

Il contratto si registra entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore. Nello stesso termine eserciti l'opzione per la cedolare: rispettare quella data è il modo più semplice per tenere il 21% o il 10% al riparo.

Proroghe e risoluzioni vanno comunicate

Anche in cedolare la proroga e la risoluzione del contratto si comunicano con il modello RLI entro 30 giorni, pur restando esenti da imposta di registro. È un adempimento a costo zero che tiene pulita la posizione.

L'impianto della cedolare tiene: 21% sul libero, 10% sul concordato. Il movimento del 2026 riguarda gli affitti brevi e gli obblighi di identificazione.

Aliquote confermate su libero e concordato

Le due aliquote storiche restano dove sono: 21% per il canone libero 4+4 e per i transitori non agevolati, 10% per il canone concordato, gli studenti universitari e i transitori agevolati nei Comuni ad alta densità abitativa.

Affitti brevi: la doppia aliquota a regime

La struttura 21% su un immobile e 26% sugli altri è ormai a regime. La scelta dell'immobile agevolato si esercita ogni anno in dichiarazione: puoi cambiarla se l'anno dopo un altro appartamento rende di più.

CIN obbligatorio e banca dati nazionale

Il Codice Identificativo Nazionale è pienamente operativo: ogni struttura ricettiva e ogni unità in locazione breve o turistica ha il suo codice, da esporre negli annunci online e all'ingresso dell'immobile.

Più dati precompilati in dichiarazione

Contratti registrati, ritenute degli intermediari e comunicazioni delle piattaforme confluiscono nel precompilato: il quadro dei fabbricati arriva già popolato e il controllo si sposta sui giorni e sulla quota di possesso.

Due parole, due concetti. "Cedolare" perché colpisce la cedola, cioè il canone che incassi; "secca" perché è un'aliquota unica che chiude il conto.

Imposta sostitutiva: cosa sostituisce davvero

La cedolare prende il posto di quattro voci: IRPEF sul canone, addizionale regionale, addizionale comunale e imposta di registro annuale sul contratto, più il bollo. Quattro adempimenti diventano un versamento solo.

Chi può usarla

Le persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) su immobili abitativi, che affittano fuori dall'esercizio di impresa, arte o professione. Società, enti e imprenditori restano nel regime ordinario.

Perché si chiama "secca"

Perché l'aliquota è piatta: il 21% resta il 21%che tu guadagni 10.000 o 100.000 euro. L'IRPEF invece è progressiva e cresce a scaglioni — ed è proprio questa differenza a generare il risparmio per chi ha redditi medio-alti.

Un esempio da 800 € al mese

Un canone da 800 € al mese fa 9600 € l'anno. In cedolare versi 2016 € e tieni 7584 €. In IRPEF, con 30.000 € di altro reddito, l'affitto ti costerebbe 3335 € fra imposta, addizionali e registro: 1319 € in più, ogni anno.

La cedolare vince quasi sempre, ma quattro situazioni ribaltano il conto. Guardale prima di firmare l'opzione.

1. Reddito basso e molte detrazioni

Con un reddito complessivo modesto e un carico di spese detraibili al 19% — mediche, mutuo, istruzione — il canone in IRPEF può essere assorbito dalle detrazioni e costarti quasi nulla, mentre la cedolare resta un 21% secco. Metti i numeri nel simulatore 730 e confronta le due strade.

2. Canone concordato con reddito nel primo scaglione

Nel concordato l'imponibile IRPEF scende al 66.5%: chi sta al 23%marginale paga un'imposta effettiva già vicina al 10% della cedolare. Il margine si assottiglia e le detrazioni possono fare la differenza.

3. Aggiornamento ISTAT che pesa

La cedolare costa la rinuncia all'adeguamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Su un 4+4 con inflazione sostenuta la perdita di potere d'acquisto del canone può superare il risparmio fiscale: fai il conto sull'intera durata, anno per anno.

4. Contratti con più intestatari e quote diverse

Se il comproprietario resta in IRPEF, l'imposta di registro resta dovuta sull'intero canone: il tuo risparmio sul registro si dimezza. In quei casi conviene coordinare la scelta con gli altri titolari.

La cedolare tassa i canoni maturati, non quelli incassati. Quando l'inquilino smette di pagare esiste una via d'uscita, e va attivata nel modo giusto.

Il principio: si tassa il maturato

Per le locazioni abitative il canone concorre al reddito per competenza: entra in dichiarazione anche se resta sulla carta. La cedolare segue la stessa logica, e su un canone da 800 € al mese non pagato per sei mesi rischi 1008 € di imposta su denaro mai arrivato.

L'eccezione: l'intimazione di sfratto per morosità

Dal momento in cui avvii la procedura di convalida di sfratto per morosità, i canoni non percepiti escono dal reddito imponibile. È il passaggio che ferma l'imposta: agisci presto, senza aspettare la sentenza.

Il credito d'imposta sui canoni già tassati

Se hai già versato l'imposta su canoni poi accertati come non percepiti dal giudice, ti spetta un credito d'imposta pari a quanto pagato in più. Si recupera in dichiarazione nell'anno in cui arriva il provvedimento.

Immobili non abitativi: regola diversa

Per i locali commerciali il canone resta imponibile per competenza fino alla risoluzione del contratto, senza lo sbarramento legato allo sfratto. Il presidio migliore resta il deposito cauzionale e una fideiussione.

Gli inciampi si ripetono sempre negli stessi punti. Conoscerli in anticipo ti tiene la cedolare al sicuro.

L'errore più costoso: chiedere l'ISTAT

Basta una richiesta scritta di adeguamento per far cadere l'opzione dell'annualità: torni in IRPEF con addizionali e registro. Su un canone da 12.000 € vale fino a 1649 €di imposta in più. Se vuoi l'ISTAT, revoca prima la cedolare e rientra dopo.

L'errore più frequente: il 5% di troppo

La riduzione forfettaria del 5% appartiene all'IRPEF, la cedolare tassa l'intero canone. Su 12.000 € l'errore vale 126 € di imposta versata in meno, che torna con sanzione e interessi.

Sei mosse concrete che alzano il netto e tengono la posizione pulita, dalla firma al versamento.

1. Verifica il canone concordato prima del libero

Se l'immobile è in un Comune ad alta densità abitativa, confronta il 3+2 con il 4+4 prima di decidere. Su 9600 € di canone il concordato costa 960 € contro 2016 € del libero: 1056 € che spesso valgono più della differenza di canone calmierato.

2. Metti da parte l'imposta ogni mese

Accantona il 21% di ogni canone il giorno stesso in cui arriva: su 1000 € al mese sono 210 € da spostare, e a giugno la scadenza ti trova pronto. È la stessa logica degli accantonamenti della gestione degli acconti.

3. Scegli con cura l'immobile al 21% negli affitti brevi

La scelta si rifà ogni anno: metti al 21%l'appartamento che ha incassato di più. Fra un immobile da 20.000 € e uno da 8000 € la scelta giusta vale 600 € di differenza.

4. Tieni traccia scritta di tutto

Raccomandata con ricevuta, copia registrata del contratto, attestazione di conformità per il concordato, bonifici dei canoni: una cartella sola con questi quattro documenti regge qualunque controllo.

5. Rivedi la scelta ogni anno

L'opzione è annuale: se il tuo reddito cambia, ricalcola. Un anno di cassa integrazione o di redditi bassi può rendere l'IRPEF più conveniente, e rientrare in cedolare l'anno dopo è sempre possibile.

6. Guarda il netto, non l'imposta

Il numero che conta è quello che resta: su 12.000 € di canone la cedolare ti lascia 9480 € netti. Confronta sempre netto con netto, mettendo in conto IMU, spese di manutenzione e mesi di sfitto.

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